Şufa ( Önalım) Davası

Şufa Davası (Önalım Hakkı) Ne Demek?

Şufa hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin payını kısmen veya tamamen 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşların payı satın almaya tanıyan bir haktır. Bu hak ancak dava yoluyla kullanılabilir ve menkul mallarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşların taşınmaz üzerindeki pay oranı önalım hakkına etki etmemektedir, paydaşlar pay değerine bakılmaksızın önalım hakkını eşit oranda kullanırlar.

Payı kısmen veya tamamen satan paydaş veya alan kişi, noter aracılığıyla paydaşlara satışı bildirmesi yasa gereği zorunludur.

Satılan pay adına önalım hakkı talebiyle açılan dava birden fazla paydaş tarafından açılmış ise mahkeme hüküm vermeden önce dosyaların birleştirilmesi yönünde karar vererek hüküm kurmalıdır.

Paydaşlara önalım hakkı yasa gereği tanınmıştır. Paydaşın bu hakkı kullanması için önceden düzenlenen bir sözleşmeye veya tapuda hakka dair şerh etmesine gerek bulunmamaktadır.

Şufa hakkı ayrıca sözleşmeden de doğmaktadır. Sözleşme ile kurulan önalım hakkı, tapunun beyanlar hanesine tescil edilerek şerh düşürülmesi gerekmektedir.

 

Önalım Hakkı Nasıl Bir Haktır, Yenilik Doğuran Hak Mıdır?

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyette payını, paydaşın kısmen veya tamamen 3. kişiye devretmesi halinde diğer paydaşların satış bedeli mukabilinde öncelikli satın alma yetkisi doğduğundan yenilik doğurucu bir haktır.

Şufa (Önalım) Hakkını Kimler Kullanabilir?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde kimlerin kullanabileceği düzenlenmiştir: Önalım hakkı sahibi, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerinde payını tamamen veya kısmen 3. kişiye satması halinde diğer paydaşlardır.

Kiracının Ön Alım Hakkı Var Mı?

Kiracı, söz konusu taşınmazda paydaş değil ise satın almada önalım hakkı bulunmamaktadır; ancak sözleşme ile akdi olarak önalım hakkı kurulabilecektir. Her iki durum bulunmuyor ise kiracının önalım hakkı bulunmayacaktır.

Şufa Hakkından Feragat Etmek Mümkün Mü?

Şufa hakkından feragat etmek mümkündür; ancak belli koşulları bulunmaktadır. Satış öncesinde önalım hakkından feragat eden paydaş, resmi şekilde feragatini gerçekleştirmeli ve feragate dair tapuya şerh vermesi gerekmektedir.

Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

• Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise önalım hakkı kullanılamayacaktır. Önalım hakkı payın paydaşlar haricinde 3. kişiye satılması halinde kullanılır.
• Bağışlama olması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin; paydaşlardan birisi payını bağışlama niteliğinde bir bedel almaksızın oğluna devretmiş ise diğer paydaşlar önalım hakkı kullanılamayacaktır.
• Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise (paydaşlar arasında paylar fiilen taksim edilmiş ve paydaşlar belirlenen yerlere göre kullanıyor ise),
• Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmazlarda da önalım hakkı kullanılamayacaktır. Elbirliği mülkiyet çoğunlukla miras yoluyla elde edilen, paylara bölünemeyen mülkiyettir.
• Trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi), hibe veya takas halinde,
• Ölüme bağlı tasarruf (mirasbırakanın ölümü sonrasında yerine getirilmesini istediği son arzuları) halinde,
• Satış hile, yanılma veya gabin (aşırı yararlanma)le fesih olması halinde,
• Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa,
• Cebri arttırmayla (icra yoluyla gerçekleştirilen satışlar gibi) yapılan satışlarda,
• Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,
• Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Şufa Bedeli Ne Demek?

Önalım hakkına sahip olan paydaş, satıcının payı sattığı bedel mukabilinde önalım hakkını kullanma talebiyle dava açmaktadır. Ancak söz konusu pay, satıcı tarafından tapuda bedel harç masrafından kaçınmak için düşük gösterilmişse veya diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasının önüne geçmek amacıyla yüksek gösterilmiş ise davacı tarafından muvazaa iddiasında bulunabilecektir. Bunun üzerine mahkeme tarafından payın bedelinin tespiti amacıyla bilirkişi görevlendirilmesi gerçekleştirilecek ve bilirkişinin tespit ettiği bedel üzerinden paydaş satış bedeli ödeyecektir.

Şufa Davası Ne Zaman Açılır? (Şufa Hakkı Süresi Kaç Yıl?)

Şufa davasında, hak düşürücü süre öngörülmüştür. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin son fıkrasında davanın ne zaman açılabileceğine dair hüküm düzenlenmiştir: satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşecektir. Ancak hak düşürücü sürenin başlaması için alıcı veya satıcının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirimde bulunması gerekmektedir, öğrenme yeterli değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı)

Şufa Davası Ne Kadar (Kaç Yıl) Sürer?

Her davanın ne kadar sürede sonuca varacağı mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, adli tatil gibi faktörlerle kesin olarak bilinememektedir. Dava açılması sonrasında dilekçeler aşaması, tahkikat aşaması ve yeterli delillerin toplanması ile karar aşamasına geçilmektedir. Tüm bu aşamalarda duruşma gününün verilmesi, bilirkişinin rapor düzenlemesi, hakimin izinli olması davanın sonlanmasını erteleyecektir. Neticede kesin bir süre verilemese de şufa davası yaklaşık 1-1,5 yıl sürmektedir denilebilir.

Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilme tarihinden itibaren 10 yıl sonrasında geçerliliğini yitirmektedir. Yasal önalım hakkı, noter aracılığıyla satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl sonrasında düşecektir.

Şufa Davası Fiili Taksim Ne Demek?

Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim edip her bir paydaşın fiili taksime uygun bir şekille kullanmasıdır. Paydaşlardan biri kendi kullandığı alana denk gelecek şekilde payını satar ve davacı bu payda zamanında hak iddia etmemiş ancak satışı sonrası hak sahibi olduğunu iddia ederse TMK madde 2’deki dürüst davranma kuralı ile uyuşmayacaktır. Yargıtay içtihatlarına göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için 3 şart bulunmaktadır:

• Yasal önalım hakkına konu payın bulunduğu taşınmazın varlığı,
• Paydaşlarca kendi aralarında taşınmazın taksim edilmesi,
• Paydaşın taksime göre her bir kısmını kullanmasıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.02.2018 tarih 2017/1761 Esas, 2018/4017 Karar)

Fiili taksimde bulunulup bulunmadığı taraf delilleri veya bilirkişinin raporuna göre araştırılıp tespit edilecektir.

Fiili taksim iddiası, davanın her aşamasında ileri sürülebilecektir. Mahkeme tarafından bu durumun kendiliğinden nazara alması gerekmektedir. (Kötü niyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir- 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Dava Değeri, Harç Hesaplama

Önalım davası açarken dilekçede mutlaka dava değeri belirtilmelidir, dava değeri ise tapuda payın satımında gösterilen bedel olarak gösterilecektir.

Önalım hakkı davasında harç, nisbi harca tabidir, bu nedenle dava değeri olarak gösterilen bedel üzerinden harç hesaplanacaktır.

Şufa Davasında Tanık Dinlenmesi

Şufa davasında, delil olarak tanık ismi verilebilmektedir. Tanık mahkeme huzurunda taşınmazın satış bedeline dair beyanda bulunacaktır. Mahkeme hüküm kurarken tüm delilleri değerlendirecek ve tanık delilindeki beyanları hükümde esas alma ihtimali bulunmaktadır.

Kime Karşı Açılır?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde önalım hakkının, payı satın alana karşı açılacağı belirtilmiştir. Dava, önalım hakkına dair olduğundan ve tapu kaydının iptali talebi içerdiğinden tapuda son kayıtlı olan kişi aleyhine açılmalıdır. Ancak dava devam ederken davalı, başka bir kişiye satar ise dava 3. kişiye yönlendirilebilir veya eski mülkiyet sahibi aleyhine tazminata dönüştürebilir. Tazminat miktarı hesaplanırken mahkeme, satış bedellerini dikkate alacaktır. Kararda, tazminat miktarı payın ilk satışı ile ikinci satışı arasındaki fark olarak belirlenecektir.

Tazminata dönüşmesi halinde mahkeme, davacıdan taşınmaz satış bedeli ve tapu masraflarının depo edilmesini talep etmeyecektir.

Şufa Davasında Bedel Tespiti

Önalım hakkına sahip olan davacı, davaya konu olan taşınmazın payının bedeli mukabilinde kendi adına tescil isteme hakkı bulunmaktadır. Önalım hakkı için açılan davada, hak sahibine tescil kararı vermeden önce satış bedeli ile alıcının tapu giderleri, harç ve masraflarını nakden yatırması için süre verecektir.

Ancak bedele dair davacı, muvazaa iddiasında bulunuyor ise bilirkişi tarafından taşınmazın bulunduğu yere keşfe çıkılacak ve değer hesaplamasında bulunacaktır. Bedel tespitine dair rapor düzenleyecek, bilirkişinin belirlediği rayiç bedel önalım bedeli olacaktır.

Dava Ne Kadar Sürer?

Her davanın süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna, duruşma verildiği tarihler, adli tatil ve en önemlisi delillerin dosyaya girmesi ile etkilenmektedir. Her dava ve dosyanın sürecindeki farklı etkenler nedeniyle kesin ve net bir süre verilememektedir. Şufa davalarında, davaya konu olan taşınmazın pay oranına dair bedel tespiti gerçekleştirilmektedir. Bilirkişi tarafından hazırlanacak rapor adına mahkeme tarafından duruşmada keşif günü tayin edilecek, keşif sonrasında rapor düzenlemek için süre verilecektir.

Şufa davasında, bilirkişi raporu önem teşkil ettiğinden dava süresini etkileyen en önemli unsur delildir. Şufa davalarının ne kadar süreceği konusunda kesin ve net süre verilemese de ortalama bir süre 1- 1,5 sene kadar sürmektedir.

Şufa Davasında Görevli Mahkeme

Şufa davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Şufa Davasında Hangi Mahkeme Yetkili?

Şufa davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.